【实务】国浩 | 浅析房地产企业破产管理人对购房合同解除权的行使与限制

破产重整那些事 2023-02-03

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本文作者：蒙帅律师，国浩贵阳办公室律师，业务领域：公司破产与重组、房地产法律业务

浅析房地产企业破产管理人对购房合同解除权的行使与限制感谢授权本公众号转载

摘要：受经济不利，国家政策调控等因素影响，房地产企业破产的数量不断增多。在破产案件中，房地产企业破产案件由于涉案标的金额巨大以及债权债务关系复杂等等原因，尤为难以处理。其中因现行商品房预售制度，形成房地产企业在进入破产程序后大量存在未履行完毕的商品房买卖合同。根据《企业破产法》第十八条规定管理人对未履行完毕合同有选择履行权。如何妥善处理购房合同直接关系社会稳定，也是管理人的重点工作之一。通过分析房屋是否交付、房款是否支付、预告登记与否等情形，浅析管理人对购房合同解除权的行使与限制。

一、问题的引出

房地产企业破产中购房户权益的保护与处置涉及复杂的法律问题和诸多社会不稳定因素，是房地产企业破产案件的核心问题之一，其处置妥当与否直接关系案件成败。《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对破产申请受理前成立的而债务人和对方的当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”《企业破产法》赋予管理人对未履行完毕合同有很大的选择权。但实务中，存在管理人滥用解除权给向对方造成重大损失的情形。故根据不同情形，浅析管理人对购房合同解除权的行使与限制。

二、管理人合同解除选择权的理解与适用

破产程序是公平清理债权债务的特别法律程序，其核心是公平清理债权债务。实践中，债务人进入破产程序后存在大量尚未履行完毕的合同。因破产程序以现金偿债为原则，所以管理人应对双方均未履行完毕的合同作出相应处理。通过解读《企业破产法》第十八条的规定，对于双方均未履行完毕的合同，管理人应以解除为原则，继续履行为例外。但是管理人享有的合同解除选择权并不是可以毫无限制的任意行使，在房地产企业破产案件中，滥用解除权，可能导致大规模的社会冲突及涉访涉诉。因此如何正确行使管理人对待履行合同的解除权成为必须解决的问题。

（一）根据《企业破产法》、《合同法》等相关法律规定，管理人行使合同解除选择权应具备以下条件

1.管理人决定解除的合同应是合法成立且有效的合同。无效合同自始无效，应按照法律关于无效合同的处理原则进行处理；

2.管理人决定解除的合同应仅限于在破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。这是管理人行使合同解除选择权的法定前提条件。未履行完毕的合同包括双方均未履行的合同、双方均为部分履行的合同以及一方部分履行且另一方未履行的合同。如果合同一方已经履行完毕合同主要义务则管理人无权解除；

3.决定解除的合同确已不具备继续履行的条件。债务人进入破产程序后因其行为能力受限，客观上存在丧失继续履行合同的能力和条件的可能；

4.继续履行合同将可能造成债务人财产大幅贬损。在公平清理债权债务的前提下，有效提高全体债权人的受偿率应是管理人追求的目标。所以管理人应竭力避免可能导致债务人财产贬损和降低债务清偿率的行为。

三、在房地产企业破产程序中，管理人解除商品房买卖合同需考虑的因素

房地产开发企业不同于其他生产型或贸易型企业，房地产企业破产具有资金规模巨大，债权债务关系复杂，涉案人数众多等特点，而且购房类的债权人大多数是普通群众，所以对购房类合同的处理必须慎重。

在房地产企业破产重整程序中，管理人商品房买卖合同的处理除需遵循一般原则外，还需考虑以下具体因素：

（一）商品房买卖合同的效力

实务中，房地产企业为了筹集建设资金，除合法预售行为外，往往还存在销售“图纸房”等大量违规销售行为。对于企业未取得商品房预售许可证明而签订的合同，无论购房人是否已经支付全部或大部分购房款，原则上都应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定合同无效，对该种商品房买卖合同以法律规定的无效合同的原则进行处理；

（二）商品房买卖合同是否属于双方均未履行完毕的合同

在认定商品房销售合同有效的情况下，管理人需主要判断该合同是否属于双方均未履行完毕的合同。需判断购房者及房地产企业的合同义务是否履行完毕，房屋是否完成交付，房屋是否完成产权变更等因素予以综合判断。

（三）合同解除或继续履行对债务人财产价值的影响程度

如何将债务人财产价值提升，提高债权清偿比例是管理人维护债权人利益的重要工作之一。如果继续履行合同可以有效增加债务人财产并使全体债权人受益，则管理人不应选择解除合同而应决定继续履行并及时通知对方，反之则应选择解除合同。管理人可本着债务人资产最大化的原则选择是否解除购房合同。

（四）是否有利于减少债务人纠纷或债务

对于购房人尚未支付全部或大部分购房款的合同，管理人不宜一概按照解除处理，而应根据重整实际需要决定是否解除。如果决定继续履行合同，并且继续履行不会降低债务人财产价值，反而可以有效减少纠纷或债务的，则可以遵循合同法鼓励和保护交易的立法本意，决定继续履行合同。

（五）购房合同是否具备继续履行的客观条件

如果根据已有事实判断债务人确已丧失继续履行合同的能力，房屋已经无法建成的，一般应决定解除合同。实务中，房地产企业往往大量存在将尚未竣工验收的房屋实际交付购房人的情况。对于此类情况，如果一概按照合同无效处理往往会形成新的纠纷，不利于社会稳定。对此一般应当采取继续履行合同的方式进行处理，由管理人在破产重整程序中完善竣工验收和销售手续，使已实际交付的房屋达到合法标准。这样处理既符合破产法的相关规定，也可有效维护购房人的权利，可以取得良好的社会效果。

四、管理人对购房合同解除权的行使与限制

根据《企业破产法》第十八条规定管理人对未履行完毕合同有选择履行权。由于房地产企业破产涉及人数众多，如何妥善处理购房合同直接关系社会稳定，笔者通过分析房地产企业与购房户履行合同义务的情形即房屋是否交付、房款是否支付、预告登记与否等，分析管理人对购房合同解除权的行使与限制。

（一）案涉房屋建成并已交付情形

由于相关房屋已交付，虽购房合同未履行完毕，但债务人已完成购房合同部分主要义务。笔者认为在此种情形下，若购房者尚未交齐全款，管理人仅可要求购房者履行购房合同中约定的付款义务，而不得任意行使解除权。虽然房屋所有权尚未转移，但是购房者可在支付全款后要求管理人配合办理房屋所有权登记手续。

（二）案涉房屋建成但未交付及涉案房屋未建成情形

由于相关房屋尚未交付，此情况下应根据购房者是否支付全款来判断。

1.全款支付（包括按揭）

由于相关房款已全额支付，购房者已完成购房合同主要义务，应属于一方已履行完毕的合同的情形，管理人无权选择解除合同。此时，若购房者要求行使取回权，管理人理应配合。

2.分期支付

（1）已支付大部分（已支付50%以上但未完全支付）

①已办理预告登记

预告登记具有破产保护效力，也可享有取回权，故在购房者已办理预告登记的情形下管理人不得随意解除合同，而预告登记购房者可以在支付余款后要求管理人协助办理产权登记手续。

如果购房合同被认定无效、被撤销、被解除或者时效经过，预告登记失效，此时购房者不享有取回权，购房者可对抗建设工程价款优先受偿权并要求管理人优先偿还购房款。

②未办理预告登记

如果未办理预告登记，管理人可解除合同，此时购房者不享有取回权。在该情形下管理人应综合考虑双方继续履行购房合同的能力，笔者认为购房者的权益关系生存权，处理不当极易引发群体性事件，故基于公平原则以及社会维稳等综合考量，管理人应在征询购房者意愿以及征得法院许可等基础上，综合考虑是否解除合同，若确因购房者无法支付余款且愿意解除购房合同的，管理人应考虑将其已支付购房款优于建设工程款优先受偿，或纳入共益债务优先于普通债权偿还。

（2）支付不满50%

此种情形下，依然需要区分预告登记是否有效，预告登记购房者在支付全款后享有取回权，否则，管理人可解除合同，购房者的购房款受偿顺位原则同已支付50%以上情形考虑。

五、结语

鉴于房地产开发企业破产案件中涉及大量法律关系及相对复杂的购房合同，本文以管理人角度，梳理相关法律观点，针对不同情形对购房合同解除权的行使与限制进行了粗略分析。

参考文献：

[1]论物权法定原则[C]//物权法适用中的热点疑难问题暨实务操作研讨会. 2007.

[2]王欣新.破产法理论与实务疑难问题研究[M].中国法制出版社,2011.

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[4]王欣新.房地产开发企业破产中的房屋产权界定与合同履行[J].人民司法, 2016(7):4-8.

[5]王新欣.房地产公司破产案中的房产权属与合同继续履行问题[N].人民法院报,2011-04-13(7).

本文来源：微信公众号“国浩律师事务所”

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